2.2.2. la definizione di area edificabile

Al pari di quanto già previsto per l’Ici, in materia di imposta municipale propria, per area fabbricabile si intende l’area effettivamente utilizzata per l’edificazione, indipendentemente dal fatto che la costruzione sia stata realizzata in dispregio delle norme urbanistiche (tralasciando le conseguenze urbanistiche, civilistiche e penali, dal momento dell’inizio dei lavori di edificazione su un terreno che nello strumento urbanistico comunale è agricolo, si ha una presunzione di edificabilità dello stesso), ovvero utilizzabile a scopo edificatorio in base a quanto previsto negli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, la natura di area edificabile si ha a seguito della semplice inclusione nel Piano Urbanistico Comunale senza che sia necessario che vengano adottati i cc.dd. “Piani Attuativi”. Questa circostanza, infatti, potrà influire sul valore da attribuire all’area, che decresce a seconda che sia stato rilasciato un permesso a costruire, sia compresa in un piano particolareggiato ma non è stata ancora rilasciato il permesso a costruire ovvero non sia ancora stato adottato un piano particolareggiato, ma non sulla natura dell’area che rimane pur sempre edificabile (Risoluzione n. 209/E del 17 ottobre 1997(6)).

Questa interpretazione ha trovato conferma in parte della giurisprudenza (tra le altre, Corte di Cassazione, sez. trib., 19 dicembre 2003, n. 19515(8) e Corte di Cassazione, 24 agosto 2004, n. 16751(9)) che, però, è stata ribaltata da altra giurisprudenza (tra le altre, Corte di Cassazione, sez. trib, 15 novembre 2004, n. 21573(10) e Corte di Cassazione, 16 novembre 2004, n. 21644(11)) la quale ha attribuito rilevanza, ai fini della determinazione della natura di area edificabile, alla c.d. “edificabilità di fatto” ossia alla possibilità effettiva di costruire e non alla c.d. “edificabilità di diritto” ossia alla potenzialità giudica di utilizzare l’area a scopi edificatori.

Questo contrasto giurisprudenziale è stato oggetto di una ordinanza di rimessione (Corte di Cassazione, sez. trib., 13 maggio 2005, n. 10062(12)) al primo presidente della Corte di Cassazione per una eventuale assegnazione alle sezioni unite della Corte stessa con lo scopo di chiarire se, ai fini dell’imposizione come area edificabile, fosse rilevante la potenzialità edificatoria a seguito dell’approvazione del solo strumento urbanistico generale ovvero fosse necessaria anche l’approvazione di tutti gli strumenti attuativi.

Tuttavia, prima delle sezioni unite della Corte di Cassazione, è intervenuto il legislatore una prima volta con l’art. 11-quaterdecies, comma 16, del decreto legge 30 settembre 2005 n. 203 convertito dalla legge 02 dicembre 2005, n. 248, fornendo una interpretazione autentica della norma contenuta nell’art. 2, comma 1, lettera b), del decreto legislativo n. 504 del 1992, nel senso che “un’area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo” e una seconda volta con l’art. 36, comma 2, del decreto legge 04 luglio 2006, n. 223 convertito dalla legge 04 agosto 2006, n. 248 che, oltre a confermare la suddetta interpretazione autentica e ad omogeneizzare la definizione di area edificabile ai fini dei differenti tributi, afferma che basta l’adozione dello strumento urbanistico generale da parte del Comune per considerare un’area edificabile; infatti, la norma dispone: “ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Dette disposizioni, considerate costituzionalmente legittime (Corte Costituzionale 27 febbraio 2008, n. 41(13), Corte Costituzionale 07 luglio 2008, n. 266(14) e Corte Costituzionale 28 novembre 2008, n. 394(15)) hanno valenza di norme interpretative (Corte di Cassazione, sez. unite, 30 novembre 2006, n. 25506(16)) ed individuano in tal senso la natura dell’area edificabile.

Non possono considerarsi, invece, fabbricabili le aree sottoposte a vincoli giuridici permanenti, di natura pubblica o privata, che escludono in via preliminare la possibilità di costruire edifici classificabili in catasto nei gruppi A, B, C e D; se i vincoli sono temporanei, invece, l’area è considerata comunque fabbricabile e ad essere influenzato è soltanto il valore (Circolare n. 20/E dell’11 agosto 1992(7)).